양도소득세 면제조건, 양도소득세 필요경비

주택을 구입 후 2년 보유를 해야 양도소득세가 면제되는 것을 알고 있었는데  사정상 1년 이하나 1년에서 2년 안에 매도를 해야 하는 경우  양도 소득세 비율에 대한 궁금증이 생겨 알아보았습니다. 양도소득세는 무엇이며, 양도소득세 면제조건과 필요경비로 공제를 받는 경우는 무엇이고 보유기간에 따른 양도소득세 비율등 양도소득세에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

 

 

양도소득세

 

양도소득세는 개인이 토지나 건물등의 부동산이나 주식 등 자산을 양도할 때 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 양도소득세는 자산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익에 대해서 일시에 과세됩니다. 건물, 토지의 고정자산과 영업권, 특정시설물에 대한 이용권, 회원권, 출자지분등의 재산의 적용됩니다. 부동산 등의 양도로 인해 소득이 발생되지 않거나 손해를 볼 때는 양도소득세가 과세되지 않아요. 

 

- 양도세 결정세액 = (양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 - 장기보유특별공제 - 양도소득 기본공제) × 양도소득세율 - 감면세액

구분	주택입주권	분양권	토지, 상가
1년미만	70%	70%	50%
2년미만	60%	60%	40%
2년이상	일반세율	60%	일반세율

 

*주택을 1년 미만 보유하고 파는 경우: 양도소득세율은 70%

* 주택을 1년~2년 사이  보유하고 파는 경우: 양도소득세율은 60% 

* 2년 이하는 투기로 보아 세금을 부과하게 됩니다.

 

 

  양도소득세 면제조건

 

1.1 가구 1 주택 보유자

2. 보유기간이 2년 이상 보유해야 양도소득세가 면제됩니다.

3. 거래가액 : 양도 당시 실거래가 12억 원이 초과하는 고가주택은 제외됩니다. 실거래가 12억 원 이하일 때 양도소득세가 면제됩니다. 조정대상지역의 주택은 2년 이상 실거주 해야 합니다.

 

기타 면제조건

 

1. 장기 임대주택

2. 신축주택취득

3. 공공사업용 토지

4. 자경 농지 : 자경농지를 8년 이상 보유한 경우는 면제받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  양도소득세 필요경비

 

양도소득세 계산 할 때 공제를 받을 수 있는 필요경비 항목입니다.

 

취득가액 관련경비

1. 취득세: 부동산 취득 시 납부한 세금

2. 법무사비용: 부동산 거래 시 법무사에게 지급한 비용

3. 중개수수료: 부동산 매매 시 부동산 중개인에게 지급한 수수료

4. 국민주택 채권 매각 차손 : 국민주택 채권을 매각할 때 발생된 손실

 

양도소득세 기본공제는 양도소득이 있는 거주자에게 매년 250만 원을 공제해 주는 제도입니다. 국내 부동산, 국외부동산에 적용되고 주식이나 파생상품은 국내외 합해서 250만 원 한 번만 공제합니다. 기본공제는 양도한 자산의 양도 소득 금액에서부터 순서대로 공제되어 과세기간 중 여러 건의 양도소득이 발생될 경우에는 먼저 양도한 자산의 양도 소득금액에서 공제를 하고 남은 금액이 있을 경우에는 후순위 자산의 양도소득 금액에서 적용합니다.

구분	인정되는 항목
인정되는것	취득시비용	취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세
	양도시비용	양도중개수수료, 세무사 양도소득세 신고 수수료
	수리시비용	발코니 샤시, 홈오토 설치비, 건물 난방시설 교체 및 공사비 방 확장 등 내부 시설 개량 공사비, 자바라 및 방범창 설치비 등
인정되지 않는것		벽지·장판 교체비용, 싱크대, 보일러 수리비, 옥상 방수 공사비 하수도관 교체비, 오수 정화조 설치 및 교체비, 화장실 공사비, 마루 공사비

 

입증서류

지출입증가능한 계약서, 영수증

공급자의 인적사항과 공급일자 가액등이 명시되어 있어야 합니다. 2016 넌 2월 17일 이전의 지출분의 경우는 간이영수증이나 입금표도 인정 가능합니다.

 

 

자본적 지출

부동산의 가치를 높이기 위해 사용한 지출로 발코니 확장, 새시 공사, 바닥공사, 보일러 교체등이고 양도소득세 산출할 때 필요경비로 인정되어 공제를 받을 수 있습니다. 또 수익적 지출은 형광등 교체나 도배나 장판 보일러 수리 등은 단순히 관리와 유지를 위해 들어간 비용으로 양도소득세에서 공제받을 수 없습니다. 세입자 명도 비용, 도배 및 장판 교체비용, 대출금 이자등은 개인의 경우는 인정되지 않지만 사업자인 경우에는 사업소득상 필요경비로 인정됩니다. 적격증빙이나 금융거래증빙등을 갖추어야 인정을 받을 수 있습니다. 

인테리어 업체 사업자등록번호와 상호, 대표자의 인적사항, 견적서, 간이영수증

 

  1 가구 2 주택 양도세 면제조건

 

1 가구 2 주택 - 혼인 : 혼인 시 여자와 남자가 각각 1 주택 소유 시 5년 이내에 정리를 한다면 양도세가 면제됩니다.

한시적 1 가구 2 주택 : 현재거주하는 집을 전세로 주고 주택을 새로 구입하는 경우에는 주택을 구입하고 기존주택을 3년 안에 매도하는 경우 양도 소득세가 면제됩니다. 이 경우 기존주택은 1년 경과 후 다음주택을 구입한 경우 가능합니다. 

상속으로 인한 2 주택

1 주택 보유 중 부모님으로부터 상속받은 경우: 기존주택 양도 시 양도소득세가 면제됩니다. 상속주택을 매도하게 되면 과세됩니다. 부모님을 모시기 위해 2 주택이 된 경우는 10년 이내 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 면제됩니다. (60세 이상의 부모님), 중증질환으로 요양급여를 받는 경우 60세 미만이어도 인정이 됩니다.